상가명도소송 절차 속속들이 꿰뚫기

 

A라는 건물주가 있다고 가정합시다. 그는 B에게 자신이 소유한 건물의 점포 하나를 월세로 준 상황이었습니다. 그런데 A는 법에서 정해진 여러 근거를 이유로 삼아 B에게 계약해지를 통보했으나 이미 수년간 장사를 하며 자리를 잡았던 세입자 B는 이를 무시하고 점유상태를 계속 유지하며 갈등을 겪고 있었습니다. 

 

B는 아무리 법이 그렇게 정해져 있다고 하더라도 수년간 한 자리에서 장사를 이어가며 단골손님도 많이 확보한 상태에서 가게를 비워달라는 이야기는 모든 것을 빼앗겠다는 이야기에 불과하다며 크게 반발하고 있었습니다. 그러나 A는 법에 정해진 절차로 진행한 것일 뿐이며 세입자의 편의를 위하여 언제까지 자신의 재산권을 침해받아야 하냐며 목소리를 높이고 있었고, 두 사람은 결코 좁힐 수 없는 의견 차이를 보이며 시간만 흘러가고 있었습니다. 실제로 이와 같은 상가분쟁은 상당히 많은 편입니다.

 

 

상가건물 임대차보호법(약칭: 상가임대차법) 제10조의8은 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달할 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’라고 규정합니다. 상가를 빌려 사용하는 사람이 임대료를 3번 이상 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있는 건데요. 이 경우 임차인은 권리금을 주장하거나 계약갱신요구도 할 수 없으므로 상가명도소송 절차에서 가장 중요한 포인트는 바로 차임 연체 여부입니다.

 

 

양재동에 사는 시영 씨(가명, 45세)는 본인 소유 상가 세입자를 상대로 상가명도소송을 제기했습니다. 화장품 가게를 운영 중이던 세입자는 벌써 6개월째 월세가 밀린 상황이었습니다. 코로나19로 사업이 어렵다는 점을 참작해 시영 씨는 이미 1년 전부터 월세를 절반으로 할인해주었습니다. 게다가 3개월 정도는 아예 면제해주었습니다. 주변 어떤 건물주보다 후한 처우였습니다. 그러나 들리는 얘기로는 세입자가 도박에 빠져 독서실 운영에는 거의 관심이 없었습니다.

 

늘 힘들다는 말을 입에 달고 살면서도 정작 상황을 개선하기 위해 어떤 노력도 기울이지 않는 세입자를 시영 씨는 더 봐줄 수 없었습니다. 이대로라면 더 기다려봐야 결과가 뻔하기 때문이었습니다. 게다가 세입자는 시영 씨가 소송 기미를 보이자 권리금을 보장받아야 나갈 수 있다며 고집을 피우기 시작했습니다. 이 경우 시영 씨는 소송을 제대로 진행해 원하는 결과를 얻어낼 수 있을까요.

 

 

앞서 말씀드린 대로 상가명도소송 절차에 따라 소송을 진행하여 해 원하는 결과를 얻어내는 데 가장 중요한 역할을 하는 요소는 바로 연체차임입니다. 3기 이상 임대료가 밀리면 임대인에게는 계약을 해지하고 목적물인 상가를 원래대로 돌려놓으라고 요구할 수 있는 권리가 생기기 때문입니다. 일단 임대료를 연체한 상황에서 임차인이 할 수 있는 건 많지 않습니다.

 

상가명도소송 절차를 살펴보기전에 법을 우선 확인해보면 상가임대차법 제10조는 임차인에게 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 보장하는데요. 임대인은 (정당한 사유 없이는) 이 요구를 거절할 수 없는 게 원칙입니다. 그러나 임대료를 연체한 임차인은 이 권리도 주장할 수가 없게 됩니다. 매우 중요한 지점입니다.

 

 

또 임차인은 상가임대차법 제10조의4에 따라 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 새로운 임차인을 주선하면 그에 대해 권리금을 주장할 수 있습니다. 이때 임대인은 권리금 지급을 방해할 수 없습니다. 다만 임차인이 임대료를 연체하면 이 역시 주장할 수가 없게 됩니다. 실제 상가 계약에 있어 권리금은 매우 큰 비중을 차지하기도 합니다. 소위 ‘목 좋은’ 자리일 경우 권리금이 본 계약 보증금보다 훨씬 많기도 하죠. 만약 권리금을 한 푼도 보장받지 못하고 쫓겨나야 한다면 임차인으로서는 엄청난 손해가 아닐 수 없는 겁니다.

 

사례에서 시영 씨는 차임 연체를 근거로 상가명도소송을 제기할 수 있습니다. 차임을 연체한 임차인으로서는 마땅히 대응할 수단이 없으므로 소송은 특별한 이유가 없는 한 원하는 대로 결과가 나올 가능성이 큽니다. 다만 모든 명도소송이 그렇듯 중요한 건 상가를 확보할 수 있는지입니다. 소송 결과가 아무리 좋아도 실제로 상가를 내 뜻대로 활용할 수 없다면 아무 소용이 없기 때문입니다. 물론 법적으로 권리를 인정받는 게 무의미하다는 뜻은 아닙니다. 협상 과정에서도 훨씬 유리한 위치를 점할 수 있는 원인이 되기도 하고요. 소송을 시작하기 전에 집행 문제까지도 깊이 고민하여 대책을 마련해야 한다는 말입니다.

 

 

한편 이 소송을 위해 시영 씨가 꼭 빠뜨리지 말아야 할 과정이 있는데요. 바로 점유이전금지가처분 신청입니다. 임차인이 마음대로 점유를 다른 사람에게 이전하지 않도록 하는 조치입니다. 명도소송은 현재 점유자를 상대로 그 점유를 이전하라는 소송입니다. 상가명도소송 절차에 따라 소송이 진행되는 동안 점유자가 바뀌면 그 소송 결과는 바뀐 점유자에게는 강제할 수 없게 되는 겁니다. 엉뚱한 사람을 상대로 소송을 진행해 소송 결과가 무용지물이 되는 일이 없도록 반드시 미리 점유이전금지가처분 신청을 해두어야 합니다.

 

 

상가명도소송은 점유이전금지가처분 신청부터 본 소송, 그리고 집행 과정까지 전체 과정을 일관성 있게 진행해야 합니다. 어느 한 과정이라도 소홀히 하면 소송에서 원하는 결과를 얻기 어렵다는 점을 꼭 명심해야 합니다. 이 소송을 반드시 경험 많은 전문가와 상의해야 하는 이유가 바로 여기에 있는데요. 임차인 상황이 어려울수록 이 소송 과정은 험난할 수 있습니다. 상가명도소송 절차에 따른 그 과정에서 상처를 입거나 불필요한 갈등이 불거지지 않게 하려면 꼭 미리 전문가 조언을 듣기 바랍니다. 가장 신속하게, 그리고 가장 정확하게 소송 전 과정이 진행되는 법을 그들은 정확히 알려줄 수 있습니다.